Contexto del caso

La controversia se centra en la solicitud de nulidad de una garantía hipotecaria otorgada por Hotel X, sobre uno de sus inmuebles, como parte de la financiación para la adquisición de todas sus acciones por parte de la entidad. El préstamo garantizado con hipoteca, concedido por la entidad bancaria, no se destinó a la compra del inmueble hipotecado, sino a pagar el precio de las acciones de la propia sociedad propietaria.

Alegato del demandante

Hotel X defendía que la constitución de dicha hipoteca suponía un acto de asistencia financiera prohibida por el art. 81.1 de la Ley de Sociedades Anónimas (hoy art. 150.1 de la Ley de Sociedades de Capital). Argumentaba que, conforme al art. 6.3 del Código Civil y la jurisprudencia consolidada, estos actos son nulos de pleno derecho y solicitaba la cancelación de la hipoteca registral.

Desarrollo procesal

Primera instancia: El Juzgado de Primera Instancia desestimó la demanda, con imposición de costas.

Apelación: La Audiencia Provincial también desestimó el recurso, considerando que la nulidad debería afectar tanto a la hipoteca como al préstamo principal, no sólo a la garantía, y que el demandante no había solicitado la nulidad del préstamo.

Recurso de casación: Hotel X recurrió al Tribunal Supremo alegando incongruencia y vulneración del derecho a la tutela judicial efectiva y reprochando que, si se admitía la ilicitud de la asistencia financiera, la nulidad debía ser absoluta.

Fundamentos del Tribunal Supremo

El Tribunal Supremo realiza una importante precisión:

Reconoce que la operación encierra una asistencia financiera prohibida, al destinar el préstamo garantizado por la hipoteca al pago de las acciones de la sociedad propietaria, y no a la compra del inmueble.

Sin embargo, matiza que la nulidad prevista para actos de asistencia financiera (art. 81 LSA y art. 6.3 CC) no es automática ni absoluta en todos los casos. En este supuesto, la entidad financiera (prestamista) no conocía la finalidad ilícita del contrato; además, quienes solicitan la nulidad (los socios de Hotel X) ya obtuvieron el beneficio de la operación (el dinero para comprar las acciones).

El Supremo considera abusivo que los socios de la sociedad hipotecante (Hotel X), quienes usaron el préstamo para adquirir íntegramente la empresa, pretendan después liberarse de la garantía hipotecaria sin devolver el importe del préstamo.

Fallo

El Tribunal Supremo desestima todos los motivos del recurso, confirmando la sentencia de apelación.
Impone las costas del recurso al recurrente y decreta la pérdida de los depósitos constituidos.

Implicaciones prácticas

Claridad en la asistencia financiera: El Alto Tribunal delimita los efectos de la nulidad prevista en la ley para los actos de asistencia financiera en la compraventa de sociedades. La nulidad de la hipoteca no se aplica mecánicamente si implica una ventaja para quienes participaron en la actuación ilícita.

Protección de terceros de buena fe: No se anula la garantía si el prestamista desconocía la finalidad ilícita y los mismos socios que beneficiaron del préstamo buscan su anulación posterior.

Prevención de abusos: Se refuerza la protección del sistema financiero y del tráfico jurídico frente a acciones oportunistas una vez finalizada la operación de compraventa.

Conclusión

La sentencia 190/2025 del Tribunal Supremo rechaza la anulación de la hipoteca por asistencia financiera prohibida en los supuestos donde los solicitantes de la nulidad son, precisamente, quienes se beneficiaron de la operación. Esta resolución contribuye a la seguridad jurídica en operaciones de financiación corporativa y consolida el sentido interpretativo de la prohibición de asistencia financiera en la compraventa de empresas.